清华大学五道口金融学院金融MBA教育中心与不动产金融研究中心联合策划“不动产金融系列讲座暨清华五道口金融MBA金融强国 · 启航计划”讲座于11月6日举办，主题为《房地产市场的破局与重构》。中国国际金融股份有限公司研究部执行负责人、董事总经理张宇做主题讲座，清华－康奈尔双学位金融MBA2015级校友、盛世神州海外基金总经理苏立早参与对话分享，清华五道口全球不动产金融论坛秘书长、金融MBA教育中心主任魏晨阳做开场发言，不动产金融研究中心主任助理曲悦、研究总监郭翔宇主持活动，清华大学师生以及来自不动产和金融行业的校友出席活动。

图为讲座现场

图为张宇做主题分享

张宇从房地产量价规律出发，提出长期视角下新建商品住宅市场围绕需求中枢的波动运行，并预计新房需求中枢已跨过顶峰，远期将平稳下移至年均8亿平方米。从房地产的历史观角度，过去20余年，中国房地产的供需结构和不同参与者助推引致房价高企。在房地产需求攀升、市场扩张的背景下，房企从追求利润率到进一步追求高杠杆、高周转，以扩大规模并维持ROE水平。伴随中国城镇化演进和总人口见顶，住房新增需求下降，形成总量不再短缺、分布不甚均衡的局面，带动房地产市场自2021年下半年开启了下行周期。政策由此转向托底，二手房成交量创新高；而鉴于供给上升的速度超过需求恢复的速度，中金50城同质性二手住宅加权平均成交价格指数自高点至今年9月累计下跌近30%。

张宇提出，从政策的有效性角度，在行业形势愈发复杂、出险房企量大债重的背景下，中央应加码干预市场，在需求端降低购房成本、提高购房权益，在供给端严控增量消化存量、精准助力保交房和企业纾困、多渠道改善居民收入预期等。只有中央夯实了强外力支持，行业才能逐步实现止跌回稳。

从下阶段的方向角度，中国城市化率仍有较大增长潜力，人口重分布是大势所趋，这将带动大都市圈、城市群加速崛起，使得住房供需关系在区域间呈现强分化趋势。因此，关于政策导向，住房供需适配是新模式发展的重点，这需要住房供给、土地、金融、财税等基础制度共同改革，带动形成合理的住房分层。关于企业战略，房地产的不同子行业在不同区域仍会有结构性的发展机会，企业应积极升级迭代经营模式，逐步从增量时代的开发形态向存量时代的开发+持有形态进化；以及在制度创新背景下，逐步通过以REITs为代表的证券化市场，提升资本循环效率，孕育资产管理业务思维。

图为对话分享环节

在对话和提问环节，张宇分享，关于房地产周期阶段的衡量，房价通常低于M2增长而高于CPI增长；租金收益率对判断周期位置具有参考意义，中国租金收益率的历史最高值约为2.9%，目前全国平均水平约抵达2.6%，可以为目前所处阶段提供参考；同时，新房成交量当连续3-6个月环比正增长时，房价或将迎来拐点。关于地方政府在重构新均衡中的角色，短期需中央政府行政干预，如果可以通过股权层面解决企业资产负债问题，将是事半功倍的举措，地方政府可组织基金参与；长期则需打破土地财政旧模式，实现“人房地钱”要素联动，推动土地分层分级并结合房地产税等工具，发挥平衡市场的作用。关于政策的发力点，需求端，可继续降低房贷利率、调整交易税费等；供给端，应重视股权注资、债务重组和资产收储，同时应促进技术迭代助力“好房子”的建设，完成对不动产市场的破局与重构，逐步提振市场信心。

图为苏立早做对话分享

苏立早分享，关于美国不动产行业近年变化，居家办公趋势导致市中心办公楼需求下降，而郊区独立别墅需求上升；工业地产受电子商务和地缘政治影响，新型仓储和科技园区的需求替代了老式工业厂房的需求；零售商业经历周期性调整后，社区商业显示出韧性。这些变化或可为中国不动产投资策略提供借鉴。关于国内的长租公寓发展，品牌输出或二房东等轻资产模式或将成为主流趋势；而重资产模式由于土地成本过高，以往较难形成收益覆盖成本的循环，在近年融资改善和资产折价的背景下投资机会初显。关于养老公寓，建议未来重点从存量资产改造着手，在高运营成本的背景下，企业应提升操盘与服务能力，综合评估融资和运营效率；同时，建议政策给予更多倾向性土地供应支持。

图为魏晨阳发言

活动中，魏晨阳发言指出，房地产市场的破局与重构已成为行业关注的焦点，希望本系列讲座活动能激发多种观点碰撞，为行业转型贡献智库力量，为构建房地产发展新模式注入道口智慧。金融MBA的“金融强国 · 启航计划”十周年系列活动与不动产金融系列讲座联袂，是学院智库平台与校友资源的深度结合、生态共创，未来将举办更多种类的会议活动提高两者结合的深度和广度，进一步推动彼此赋能。

来源 | 不动产金融研究中心

编辑 | 刘瑞阳

责编 | 高岚

审核 | 魏晨阳 张路