10月7日，由清华－康奈尔金融MBA2019级（五期班）组织的同学分享活动“吾间分享”第八期成功举办，主讲人是2019级学生、远洋集团投融业务中心高级投资总监张晶华。张晶华用丰富的实战经验，以成都远洋太古里为例详细展开论述，生动详实地介绍了商铺挑选的原则，为同学们做旺铺挑选打下了一个良好的基础，也加深了来自不同行业的同学们对于商铺租赁项目的基本认识。
清华－康奈尔双学位金融MBA2019级 张晶华
在张晶华看来，挑选商铺的原则和初衷是知己知彼。知己，是了解自己的品牌是什么，如何定位，对消费客群、需求、进购物中心的目的，均要有一个全面的了解。知彼，是指在挑选商铺时，要了解购物中心是什么定位、档次和它的客群，入驻之后对品牌的印象和影响。
知彼——四步走锁定旺铺目标
选址、定位、规划、招商各有门道。
第一步是选址。从张晶华的经验来看，选址首先看城市。目前，主要的购物中心集中在一二线城市，即北上广深和主要的省会城市，还有一些强二线城市。第二看项目在这个城市中的区位和交通的情况。一般来说，商业项目基本都要求能够地铁直接连通，无缝连接，周边需要一定的商业区域氛围，以及未来的商业项目供应可以形成新的商业中心。
以成都远洋太古里的选址来看，在成都一环内，大区位还不错，但小区位不是很完美，不临地铁，离主干道春熙路有四五百米，所谓“一步差三市”，在商业中比较有风险，通达性明显降低。虽然有劣势，但一方面九龙仓在对面拿地开发，由其衔接过来和春熙路连上，另一方面地址开发围绕大慈寺，香火很旺，古迹的吸引力是带动客流增长点。
第二步是定位。在张晶华看来，一个项目的定位，首先看其辐射范围，根据他的规模体量、交通通达性，决定其辐射的是3-5公里范围的社区型商业、更大范围的区域型商业，还是城市级商业。
接下来分析周边的人口和目标客群，包括收入水平，消费特点等，还要分析项目的竞品，包括现在的竞争项目和未来的竞争项目。张晶华介绍，远洋太古里对面紧邻的有九龙仓的IFS，定位是国际一二线品牌高端的奢侈品的购物中心。于是项目也相对应做了一个差异化的定位：虽然会入驻一些国际大牌，但相对来说会引入更多年轻时尚的潮流品牌。
第三步是规划设计。远洋太古里这个项目从设计理念是“it starts where itends”。此前，这个项目上有很多的遗留的历史建筑。远洋太古里对其重新修整，让它以新的面貌展示出来，而不是盖成一个现代的建筑。围绕大慈寺和川西建筑特色，远洋太古里使得整个购物中心和之前的古老寺院有很好的衔接和融合，不会很突兀地生硬地嵌套。
第四步是招商。招商是跟着定位走，定位完成之后，通过招商来验证定位能不能实现。远洋太古里的招商跟九龙仓会有一些正面的竞争，特别是国际一二线品牌，一些品牌去了九龙仓，一些品牌比如说爱马仕、纪梵希则选择远洋太古里。两边错位经营，并不影响成熟运营方的项目运营，只是会对品牌组合有影响。
知己——明确品牌定位、关注周围环境
在知己的层面，张晶华认为，首先要先知道自己的品牌定位。例如，特斯拉要进高端的、体现格调和身份档次的购物中心，而一家儿童教育类的机构，则要进一个以家庭消费为主要客群定位的购物中心，而且要进到儿童专门的品牌楼层和区域，才能更容易分享客流，提高目标客群的可达性。
其次，挑选具体的店铺要关注店铺周边的环境，跟自己的品牌是什么互动关系，是否能形成聚集效应，消费档次定位是否匹配。
最后要关注商铺的交通条件和租赁条件，从租期到违约条款，方方面面都需要仔细协商。
金融MBA2019级学生王宏伟表示对此次分享收获很大：“晶华对商业地产市场的深入理解给我们很多启发，下次逛商场的时候，看这些商铺的眼光就不一样了。晶华提到的一些选铺标准也给想要租赁商业地产的同学很多启示，更容易选到好的铺子，会少走很多弯路。”
金融MBA2019级学生孙小琴评价：“晶华的分享深入浅出，对物业的分析既完整又重点突出，听完的同学应该就可以果断出手整条街最靓的旺铺了！”
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